전세계약 시 꼭 챙겨야 할 특약 조항과 안전한 계약 가이드

 

전세는 목돈을 걸고 집을 임차하는 만큼, 계약 한 장이 나의 재산을 지키는 핵심이 됩니다. 특히 최근 전세보증금 미반환 사례가 늘면서, 계약서 작성 시 특약 조항의 중요성이 더욱 부각되고 있습니다. 단순히 임대차계약서에 서명하는 것만으로는 충분하지 않습니다.

 

이번 글에서는 전세계약 시 반드시 고려해야 할 핵심 특약 조항과 계약 체크리스트를 통해 보증금을 안전하게 보호하는 방법을 알려드립니다.

전세계약서에 특약이 필요한 이유

일반적인 전세계약서에는 기간, 보증금, 주소 등 기본 정보만 포함되는 경우가 많습니다. 그러나 현실에서는 예상치 못한 상황이 자주 발생합니다. 특약 조항은 임차인의 권리를 보완하고, 계약 당사자의 책임을 명확하게 구분할 수 있는 법적 장치로 작용합니다.

예를 들어, 보일러 고장이 발생했을 때 수리비를 누가 부담해야 하는지 분쟁이 생길 수 있습니다. 이런 경우를 대비해 특약으로 수리 책임을 명시해두면 분쟁 소지를 줄일 수 있습니다.

전세계약에 꼭 넣어야 할 주요 특약 조항

1. 보증금 반환 기한 및 지연 시 배상 조항

보증금 반환이 지연될 경우에 대비해 지연 이자율을 명시해두면, 임대인의 책임을 명확히 할 수 있습니다.

2. 전세보증보험 가입 동의 조항

임차인이 보증보험에 가입할 수 있도록 임대인의 협조 의무를 포함시키면, 보증금 보호에 큰 도움이 됩니다.

3. 주택 시설 수리 책임 분담 조항

노후로 인한 고장인지, 임차인의 부주의 때문인지를 구분해 수리 책임 주체를 명시합니다.

4. 위반건축물 관련 조항

건물이 불법 구조물이 아닌지 확인하고, 향후 문제가 생겼을 때 계약 해지 및 보증금 반환을 보장하는 내용도 중요합니다.

5. 임차권 등기 명령 관련 조항

계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못할 경우, 법적 대응을 위한 등기 명령 신청에 대한 임대인의 동의를 확보합니다.

6. 임대인의 대출 제한 조항

임대인이 계약 기간 중 해당 부동산을 담보로 추가 대출을 받을 경우, 보증금이 위험해질 수 있습니다. 이를 제한하는 내용도 포함해야 합니다.

7. 전입신고 및 확정일자 확보 조항

임차인의 우선변제권 확보를 위한 필수 절차인 전입신고 및 확정일자 확보를 임대인이 방해하지 않는다는 내용을 명시합니다.

계약 전후 반드시 확인할 체크리스트

특약 외에도 계약을 체결하기 전후로 아래의 항목을 반드시 확인해야 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

• 등기부등본 발급 및 분석
  근저당, 가압류 여부와 실제 소유자 확인은 필수입니다.
• 임대인 신용 상태 확인
  경매 이력, 채무 상황 등을 간접적으로 파악하면 리스크를 줄일 수 있습니다.
• 계약 조건 서면 명시
  모든 조건은 구두가 아닌 문서로 남기며, 특약도 서면으로 작성합니다.
• 공인중개사 등록 여부 확인
  정식 등록된 중개사와 거래하고, 중개수수료 영수증을 반드시 받습니다.
• 계약 직후 전입신고 및 확정일자 등록
  전입과 동시에 확정일자를 받는 것이 보증금 우선순위 확보에 가장 중요합니다.

전세계약, 꼼꼼한 준비가 최고의 보호입니다

전세계약은 단순한 입주 절차가 아닌, 수천만 원 이상의 금액을 보호해야 하는 중요한 과정입니다. 계약서에 특약을 포함하고, 전후 절차를 체계적으로 준비하는 것이 내 재산을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

작은 조항 하나가 보증금을 지켜줄 수 있습니다. 앞으로 전세 계약을 앞두고 있다면, 위 내용을 바탕으로 철저히 준비해 안전한 주거생활을 시작해보세요.

 

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