아파트 주택 매매계약 파기 시 위약금, 소득세, 건보료까지 꼭 알아야 할 5가지

 

 

부동산 거래 과정에서 매매계약이 취소되거나 파기되는 경우, 위약금 또는 해약금이 발생하는 상황이 자주 있습니다. 특히, 토지거래허가제 번복 등으로 인한 계약 취소 문의가 증가하고 있어 이에 따른 세금 및 건강보험료 반영 사항을 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 아래에서 매매계약 파기 시 발생할 수 있는 경제적 책임과 신고 의무에 대해 핵심적으로 정리해드립니다.

계약 파기, 매도인의 권리일 수 있다?

민법 제565조에 따르면, 매도인은 계약금의 두 배를 반환함으로써 매매계약을 일방적으로 해제할 수 있습니다. 계약 이행 전이라면 법적으로 이를 제지할 수 없는 구조입니다. 즉, 계약금만 지급된 상태에서는 매도인의 계약 파기는 법적 문제가 되지 않습니다.

위약금 발생 시 주요 세무 처리

① 매도인의 위약금 지급 시 원천징수 의무

매도인이 계약을 파기하며 계약금의 두 배를 반환할 경우, 반환금 중 계약금 외 금액은 ‘기타소득’으로 간주되어 22%(소득세 20% + 지방소득세 2%) 원천징수가 필요합니다. 해당 세액은 다음 달 10일까지 국세청 및 지방자치단체에 납부해야 합니다.

 

② 매수인의 위약금 지급 시

반대로 매수인이 계약을 파기하며 계약금을 포기하는 경우, 매도인은 해당 금액을 기타소득으로 인정받게 되지만 원천징수 의무는 발생하지 않습니다. 이는 별도로 추가 지급되는 금액이 없기 때문입니다.

 

③ 위약금이 300만 원 초과 시 종합소득세 신고 필수

기타소득이 연간 300만 원을 초과하면, 다음 해 5월에 종합소득세 신고 대상이 됩니다. 이때 위약금 수령자는 기타소득으로 합산 신고하며, 이미 원천징수된 금액은 기납부세액으로 공제 가능합니다.

위약금은 필요경비 공제가 안 된다

부동산 거래 취소로 지급하는 위약금은 양도차익 계산 시 필요경비로 인정받을 수 없습니다. 이는 대법원 판례에 따라 일관되게 적용되고 있으며, 매도인 입장에서는 아쉽지만 소득공제 대상이 아니라는 점을 유의해야 합니다.

위약금은 건강보험료에도 반영된다

지역가입자의 경우, 기타소득(위약금 포함)은 건강보험료 산정 시 100% 반영됩니다. 2025년 기준, 건강보험료는 다음 산식에 따라 산정됩니다.

보험료 = (소득점수 + 재산점수) × 점수당 보험료 208.4원

 

소득점수는 [(소득 - 336만 원) × 0.283509] + 기본점수 95.259로 계산되며, 위약금은 기타소득으로 분류되어 전액 반영됩니다. 위약금 수령으로 기타소득이 발생하면 추후 보험료가 증가할 수 있으니 주의가 필요합니다.

항목	반영율
사업소득, 금융소득, 기타소득 (위약금 포함)	100% 반영
연금소득, 근로소득	50% 반영

직장가입자의 경우에도 예외 아님

직장가입자의 경우, 위약금으로 인한 기타소득이 연간 2천만 원을 초과하면 초과분에 대해 별도 건강보험료(7.09%)가 부과됩니다. 이는 ‘보수 외 소득’으로 간주되기 때문입니다.

 

아파트나 주택 매매계약을 파기하면서 발생하는 위약금은 단순한 금전거래를 넘어서 ‘기타소득’으로 세무상 처리되어야 하며, 원천징수, 종합소득세 신고, 건강보험료 부과 등 다양한 세금 및 공적부담으로 이어질 수 있습니다. 특히 위약금을 받은 경우엔 원천징수 여부를 반드시 확인하고, 300만 원 초과 시 종합소득세 신고를 잊지 말아야 합니다.

계약 파기 시에는 단순히 감정적인 결정보다 향후 세금과 보험료 부담까지 고려한 판단이 필요합니다.