서울 아파트 거래 토지거래허가 빠뜨리면 계약금 날릴 수도

 

서울에서 아파트를 매수하려는 분이라면 단순히 계약서에 서명하는 것만으로는 부족합니다. 강남·서초·송파·용산구 등 주요 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 사전 허가 없이 체결된 아파트 매매 계약은 법적으로 무효가 될 수 있습니다.
허가 절차를 놓치면 계약금 손실은 물론, 분쟁 소지까지 생길 수 있으므로 거래 전 반드시 허가 여부를 확인하고 정확한 절차를 따르는 것이 중요합니다.

토지거래허가제란?

‘토지거래허가제’는 부동산 투기 방지와 공공복리 확보를 위해 지방자치단체장이 특정 지역을 허가구역으로 지정,
그 안에서의 토지 및 아파트 매매 시 허가를 받도록 한 제도입니다.
아파트는 건물이지만 ‘대지지분’을 갖고 있어 이 제도의 적용을 받습니다.

서울시 토지거래허가구역 (2024 기준)

구역	주요 동네
강남구	개포동, 논현동, 대치동, 도곡동 등
서초구	반포동, 서초동, 방배동, 내곡동 등
송파구	잠실동, 문정동, 가락동, 거여동 등
용산구	한남동, 이촌동, 이태원동, 효창동 등

이들 지역은 모두 부동산 거래가 활발하고 시세가 높은 곳으로, 서울시가 투기 방지를 위해 허가구역으로 지정한 상태입니다.

허가 없이 계약하면 ‘무효처리'

가장 중요한 포인트는, 허가 없이 체결한 아파트 매매 계약은 법적으로 효력이 없습니다.
계약금을 지급했더라도 허가 전 체결된 계약은 무효 처리되며, 금전적 피해로 이어질 수 있습니다.
계약 전 반드시 토지거래허가를 선신청해야 하며, 구청 민원실 또는 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 신청이 가능합니다.

 

 

신청 시 필요 서류

• 주민등록등본
• 입주 예정일이 포함된 입주 계획서
• 계약서 사본
• 신분증 사본 등

실거주 목적이면 허가율 99% 이상

서울시 자료에 따르면, 2020년 이후 토지거래허가 신청의 평균 허가율은 99% 이상입니다. 특별한 하자가 없다면 실거주 목적으로의 매수는 대부분 허가됩니다. 단, 전세를 끼고 매입하는 갭투자 방식은 실거주 목적이 불분명하다고 판단돼 허가가 거절될 수 있으며, 허가를 받아도 일정 기간 전매 제한이 적용됩니다.

허가 거절 시 어떻게 되나요?

허가가 거절되면 매수자는 1개월 이내 이의신청을 할 수 있지만, 현실적으로 받아들여지는 경우는 많지 않습니다. 결국 허가가 나오지 않으면 계약은 무효가 되며, 계약금 반환이나 손해배상 문제로 분쟁에 휘말릴 가능성도 있습니다.

 

거래 전 확인은 선택이 아닌 필수!

서울 아파트 매매 시에는 해당 지역이 토지거래허가구역인지 반드시 확인해야 합니다.
허가가 필요한 지역임에도 이를 간과하거나, 실거주 목적이라도 서류 미비나 절차 누락이 있다면 허가 지연 또는 거절로 이어질 수 있습니다. 또한, 공인중개사를 통해 거래하더라도 최종적인 확인과 책임은 매수자 본인에게 있다는 점을 기억해야 합니다.
불필요한 법적 분쟁이나 계약 무효를 피하려면, 거래 전 허가 여부와 준비 서류를 꼼꼼히 체크하는 것이 가장 확실한 예방법입니다.

 

 

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